Im Dezember 2022 erscheint das Buch, auf welches Sie so lange gewartet haben! Wir, die Autoren, arbeiten seit Jahrzehnten im Stockwerkeigentum und sind davon begeistert. In einem kurzweiligen Buch haben wir über 200 Fragen beantwortet, welche sich der künftigen oder der heutigen Stockwerkeigentümerin stellen und auch die Verwaltung interessieren. Das geht vom Anschluss für ein E-Auto bis zur Nutzung des Gartens, vom Querulantentum bis zum Apéro an der Stockwerkeigentümerversammlung. Mit einem Zugang auf den Memberbereich unserer Website kann die Leserin des Buches auch die künftigen Entwicklungen und die künftig behandelten Fragen anklicken.

Kaufpreis: CHF 69.– zzgl. Versand / Umfang: 195 Seiten / ISBN 978-3-033-09316-4

Auszüge aus dem Buch

Kann die Haustierhaltung oder die Ausübung eines Gewerbes im Reglement absolut verboten werden?

Sowohl die Haustierhaltung als auch die Ausübung eines Gewerbes können durch das Reglement massgeblich eingeschränkt werden. Ein absolutes Verbot ist jedoch gemäss Bundesgericht in beiden Fällen nicht durchsetzbar. Solange Haustiere bzw. das ausgeübte Gewerbe keine Störungen anderer Stockwerkeigentümerinnen verursachen, können diese nicht untersagt werden. So ist es beispielsweise nicht möglich, das Halten eines Hamsters, einer Schildkröte oder eines Zierfisches zu verbieten. Ebenso ist es nicht möglich zu verbieten, dass jemand in seiner Wohnung einen Verlag betreibt. Diese Tätigkeit setzt in aller Regel keinen Lärm oder keinen Publikumsverkehr voraus.
Natürlich hat die Stockwerkeigentümerin bei der Haustierhaltung auch die Tierschutzbestimmungen einzuhalten. Sollte sie dazu nicht in der Lage sein, so kann das öffentliche Recht die Haustierhaltung untersagen, obwohl sie aus Sicht des Stockwerkeigentums zulässig gewesen wäre.
Die Stockwerkeigentümerin kann nicht verlangen, dass aufgrund der reglementarischen Zulässigkeit der Haustierhaltung, gemeinschaftliche Teile an die Bedürfnisse des Haustieres angepasst werden. So ist beispielsweise das Anbringen einer Katzenleiter an der Fassade in der Regel durch die Stockwerkeigentümerversammlung zu bewilligen. Wird eine solche Bewilligung nicht erteilt, so kann sie die Stockwerkeigentümerin unter Vorbehalt einer anderslautenden reglementarischen Bestimmung nicht gerichtlich einfordern.

Wie und durch wen wird die Liegenschaft unterhalten?

Die Gebäudeteile im Sonderrecht müssen durch die Stockwerkeigentümerin selbst unterhalten werden (Art. 712a Abs. 3 ZGB). Sie bezahlt diese selbst. Die gemeinschaftlichen Teile sind durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu unterhalten. Die Stockwerkeigentümerversammlung fasst den entsprechenden Beschluss nach Massgabe des Reglements und des Gesetzes. Das Quorum hängt von der Art der baulichen Massnahme ab. In der Regel genügt das einfache Mehr für eine notwendige bauliche Massnahme. Für eine nützliche bauliche Massnahme bedarf es oft der Zustimmung der Mehrheit der Stockwerkeigentümerinnen, welche gleichzeitig die Mehrheit der Wertquoten hält. Luxuriöse bauliche Massnahmen unterstehen in der Regel der Einstimmigkeit. Das Reglement und das Gesetz können jedoch situativ Ausnahmebestimmungen enthalten.

Warum braucht es die Zusage der Gemeinschaft, damit man eine Ladestation für ein Elektroauto anbringen darf?

Ein Einbau einer Ladestation führt zu einer baulichen Massnahme an einem allgemeinen Gebäudeteil, wofür es in einer Gemeinschaft einen entsprechenden Beschluss oder eine allgemeine Befugnis z.B. aus dem Reglement bedarf. Eine Erklärung dafür ist beispielsweise in der Brandverhütung zu finden. So sind Tiefgaragen brandschutztechnisch vom Wohngebäude getrennt. Es gibt konkrete Vorgaben, welche eingehalten werden müssen, damit im Brandfall das Feuer nicht direkt auf den Teil mit den Wohnungen übergehen kann. Mit der Verlegung der Leitungen vom Wohnungszähler zum Parkplatz wird man einen Durchbruch bei einer Wand vornehmen müssen und verletzt so die intakte Brandabschottung. Es ist somit wichtig, dass diese Installation nur durch Fachpersonen vorgenommen werden, welche die Brandabschottung danach wieder instand stellen.

Wie können Beschlüsse durchgesetzt werden, wenn sich eine Eigentümerin dagegen sperrt?

Immer wieder werden bei strittigen Punkten konkrete Anträge an die kommende Versammlung gebracht, wie inskünftig etwas zu handhaben ist. Auch wenn ein entsprechender Beschluss durch die Mehrheit zustande kommt, ist man bei der Durchsetzung nach wie vor auf das Verständnis der einzelnen Stockwerkeigentümerinnen angewiesen. Denn auch ein rechtsgültiger Beschluss kann ja ohne weiteres missachtet werden. Dabei stehen der Verwalterin auch kaum Hilfsmittel zur Verfügung, um Eigentümerinnen zur Einhaltung von Beschlüssen zu zwingen. Will eine Stockwerkeigentümerin in keinem Fall Hand zur Umsetzung des Beschlusses bieten (beispielsweise: Sie lässt die Mitarbeiterinnen einer Bauunternehmung nicht in ihre Wohnung, damit diese einen Zugang zum Terrassendach erhalten, um das Dach zu sanieren), dann muss im schlimmsten Fall wiederum gerichtlich vorgegangen werden. Die Verwaltung hat in einem solchen Fall einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu erwirken, der es ihr erlaubt, den erforderlichen Zugang gerichtlich durchzusetzen. Im Idealfall geschieht dies in einem verkürzten (summarischen) Gerichtsverfahren.

Was kann bei der Schneeräumung alles schieflaufen?

Gelinde gesagt: alles! Zu früh, zu spät, zu oft, zu viel oder zu wenig Salz-Einsatz oder einfach zu teuer… Die Kriterien für die Schneeräumung so zu definieren, dass es für alle Bewohnerinnen eines Mehrfamilienhauses passt, ist wohl ein Ding der Unmöglichkeit. Für die einen ist es wünschenswert, dass die Zugangswege und Garageneinfahrt morgens um 07:00 Uhr bereits frei vom Schnee sind, um den Weg zur Arbeit sicher in Angriff nehmen zu können. Andere hingegen verlassen erst gegen 09:00 Uhr oder noch später das Haus für einen Einkauf oder andere Tätigkeiten. Dazwischen kann bei intensivem Schneefall einiges an Schnee liegen bleiben. Ein doppelter oder sogar dreifacher Einsatz pro Tag wäre aber für alle viel zu teuer im Unterhalt. Und so wird bereits der zeitliche Einsatz so gelegt werden müssen, dass er nicht für alle passend ist.
Bei ganz heftigen Schneefällen kommt zudem hinzu, dass die Schneeräumungs-Equipe sehr viel Zeit braucht und es auch mal Nachmittag werden kann, bis die Räumung erfolgt ist. Und ob und in welcher Form sowie wann die Räumung am Wochenende geschehen soll, da gehen die Meinungen nochmals auseinander.
Die Aufgabe der Koordination der Schneeräumung ist bei der Verwalterin zugeordnet. Nehmen Sie zur Kenntnis, dass sie diese Aufgabe nie zu aller Zufriedenheit geregelt werden kann. Die Einsicht dafür hilft, auf die im Nachgang zum nächsten Schneefall bestimmt eintreffenden Telefonate / E-Mails gelassener reagieren zu können.

Findet die Versammlung zwingend im Präsenzmodus statt?

Bis zu den Pandemie-Jahren war dies eine Selbstverständlichkeit. Mit der Pandemie wurde ein zeitlich begrenztes Notrecht in Kraft gesetzt. Dieses erlaubte es der Verwalterin die Präsenzversammlung durch eine schriftliche oder elektronische Beschlussfassung zu ersetzen. Diese Möglichkeit besteht jedoch nur so lange wie das Notrecht gültig ist (in der gegenwärtigen Regelung bis am 31. Dezember 2022; eine Verlängerung der Geltungsdauer des Notrechts bleibt jedoch vorbehalten).

Mit der Revision des Aktienrechts vom 19. Juni 2020 wurde die Möglichkeit eingeführt, Generalversammlungen virtuell durchzuführen (Art. 701d ff. OR). Bei analoger Anwendung dieser Rechtsbestimmungen, scheint es zulässig, dass man im Reglement auch für das Stockwerkeigentum eine solche Möglichkeit vorsieht, wobei dabei auch die ausführlichen Voraussetzungen von Art. 701d ff. OR Anwendung finden müssen. Diese Frage wurde jedoch noch nicht gerichtlich beurteilt.