[Daniel Kienast]

#1735

Wenn Stockwerkeigentum ab Plan verkauft wird, bedeutet dies, dass Stockwerkeigentum vor Fertigstellung des Gebäudes begründet wurde. Wenn in einer solchen Situation eine Wohnung gekauft wird, muss man zuwarten, bis das Gebäude fertiggestellt wurde, um die Wohnung benutzen zu können. Wichtig ist, dass im Kaufvertrag überprüft wird, wann die Eintragung ins Grundbuch erfolgt. In vielen Kantonen wird dies unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrags vollzogen. Dann ist man ab diesem Zeitpunkt bereits Stockwerkeigentümerin und kann namentlich fordern, dass Stockwerkeigentümerversammlungen einberufen werden, um das Stockwerkeigentum zu verwalten, obwohl das Gebäude noch nicht fertiggestellt ist. In wenigen Kantonen (insbesondere im Kanton Zürich) ist es in der Praxis üblich, dass der Kauf zwar vor Fertigstellung des Gebäudes beurkundet, aber noch nicht im Grundbuch eingetragen wird. Diese Eintragung erfolgt erst später, in der Regel, nach Fertigstellung des Gebäudes. In solchen Fällen wird man erst am Ende der Bautätigkeit Stockwerkeigentümerin. Das hat den Vorteil, dass man sich vorher nicht mit dem Bau auseinanderzusetzen hat. Das Risiko dabei ist jedoch, dass die Verkäuferin noch Planungsänderungen vornehmen kann, ohne dass die Käuferin zwingend einbezogen werden muss. Das gilt es abzuwägen und allenfalls Sicherheitsvorkehrungen zu treffen.

Kauf ab Plan weist immer ein gewisses Risiko für die Käuferin auf. Es gilt, dieses Risiko möglichst zu minimieren. Was gibt es dabei für Möglichkeiten?
– Man sollte die Verkäuferschaft gut unter die Lupe nehmen. Vorzugsweise handelt es sich um eine Firma mit einem sehr guten Leistungsausweis. Vielleicht kenne man gar die Verkäuferschaft und hat gute Gründe, ein gewisses Vertrauen zu haben.
– Der Kaufvertrag muss sehr genau studiert und allenfalls einer Fachperson unterbreitet werden. Was sind die wichtigen Klauseln in einem solchen Fall:
– Die Höhe des Kaufpreises: Ist dieser nachvollziehbar?
– Die Leistung des Kaufpreises: Muss eine Vorleistung erbracht werden? Falls ja, wie wird das Geld gegen eine Zweckentfremdung geschützt (verfügt man über eine Fertigstellungsgarantie oder ähnliches)?
– Wann wird man als Stockwerkeigentümerin im Grundbuch eingetragen?
– Wie wird man als Käuferin vor einem Bauhandwerkerpfandrecht geschützt?
– Wie sind die Bestimmungen der Mängelhaftung formuliert?
– Wird der Steuerbetrag, welcher allenfalls bei der Verkäuferschaft anfällt, für die Käuferin sichergestellt (insbesondere wichtig bei der Grundstückgewinnsteuer)?
– Gibt es eine Baubewilligung und kann man diese einsehen?
– Sind die Verträge mit den Unternehmerinnen, welche das Gebäude erstellen, bekannt und entsprechen diese dem Inhalt des Kaufvertrages?
– Wer bezahlt sämtliche öffentlich-rechtlichen Gebühren und kann man sicher sein, dass die Verkäuferin diese auch geleistet hat, falls sie im Vertrag ihr überbunden werden (beispielsweise die Anschlussgebühren für Wasser, Energie, Strassen)?

Man darf nicht vergessen, dass sehr oft die Verkäuferschaft versucht, ihre Interessen bestmöglich zu vertreten. Zudem gibt es Objekte, bei welchen mehr Interessentinnen als Wohnungen vorhanden sind. Das kann die Verkäuferschaft schon ab und zu auszunützen versuchen. Die Bereitschaft, Kompromisse einzugehen, kann entsprechend gering sein. Deshalb sollte man als Käuferin auch einmal den Mut haben, auf einen Kauf zu verzichten, falls die Risiken zu hoch sind.

[Autor]

Beiträge