Die Bewirtschaftung eines Gebäudes löst periodisch grössere bauliche Massnahmen aus, namentlich bei der Erneuerung des Daches, der Heizung oder bei einer Sanierung von defekten Rohrleitungen bzw. der Sanierung der Fassade des Gebäudes. Dadurch werden gemeinschaftliche Kosten und Lasten, manchmal in sehr hohem Umfang, verursacht. Einzelne Stockwerkeigentümerinnen können trotz Nützlichkeit oder Notwendigkeit der geplanten Massnahme vor deren Finanzierung zurückschrecken. Deshalb ist ein Instrument wünschenswert, welches den Stockwerkeigentümerinnen ermöglicht, solche Massnahmen unabhängig von der dadurch anfallenden Kostenbelastung zu beschliessen. Der Erneuerungsfonds ist ein durch – einmalige oder periodische – Beiträge der Stockwerkeigentümerinnen geäufnetes zweckgebundenes Sondervermögen, welches Bestandteil des Verwaltungsvermögens ist und die Finanzierung künftiger grösserer Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten erleichtern soll. Obwohl der Gesetzgeber den Erneuerungsfonds an mehreren Stellen erwähnt (siehe beispielsweise Art. 712l Abs. 1 und Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB), hat er kein zwingendes Finanzierungsinstrument des Stockwerkeigentums daraus gemacht. Die Stockwerkeigentümerinnen sind also frei, einen solchen einzuführen oder nicht. Oft wird jedoch der Erneuerungsfonds im Reglement festgelegt. Dann hat jede Stockwerkeigentümerin den Anspruch, dass dieser Fonds gemäss Reglement geäufnet und verwendet wird.
Ein Grossteil der Stockwerkeigentümergemeinschaften verfügt über einen Erneuerungsfonds. Dabei sind folgende Grundsätze bei dessen Verwaltung zu beachten:
– Grundsätzlich sollte der Erneuerungsfonds auf einem separaten Bankkonto im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft geführt und geäufnet werden, um die Vermengung mit dem restlichen Vermögen und insbesondere mit dem Vermögen der Verwaltung zu vermeiden.
– Der Erneuerungsfonds ist auch deshalb separat anzulegen, weil für ihn spezielle Steuerregeln gelten. Die Stockwerkeigentümerinnen können sehr oft sowohl nach kantonalem als auch nach Bundesrecht die Beiträge an den Erneuerungsfonds von ihrem Einkommen abziehen, sofern der Erneuerungsfonds auch wirklich für die Werterhaltung des Stockwerkeigentums verwendet wird.
-vDer Erneuerungsfonds ist mündelsicher anzulegen. Spekulation ist grundsätzlich nicht zulässig, auch nicht, weil dessen Beiträge den Steuern abgezogen werden können.
