Welche wertrelevanten Attribute werden bei der Berechnung des Verkaufspreises einer Eigentumswohnung nicht berücksichtigt?
Im Alltag gelangen potentielle neue Stockwerkeigentümer immer häufiger mit Fragen zum fairen Verkaufspreis einer Wohnung im Stockwerkeigentum an mich. Vorab: Es ist äusserst ratsam, sich im Vorfeld von der richtigen Stelle Unterstützung beizuziehen – es geht doch um sehr viel.
Die hedonische Bewertung stützt sich auf fixe Attribute einer Wohnung ab. Diese Zahl ist beschränkt, damit die Methode überhaupt zielführend eingesetzt werden kann. Zudem entscheidet der Erfasser im konkreten Fall, ob er wirklich alle Attribute berücksichtig, oder diese einschränkt.
Die Einschätzung berücksichtigt in der Regel die Lösung für die Heizung nicht (eigene Heizung oder Anschluss an einen Wärmeverbund). Dies ist jedoch für die Wertberechnung nicht unbedeutend. Bei Nutzung von Fernwärme muss sich die Gemeinschaft zwar nicht um den Unterhalt oder auch um eine Erneuerung der Heizanlage kümmern, wird aber neben der eigentlich genutzten Heizenergie auch einen Anteil für die Amortisation der Heizanlage zu leisten haben. Und dies führt wiederum zu höheren Nebenkosten, als wenn die Heizanlage selbst finanziert wird. Ebenfalls ausser Acht gelassen wird die Einschätzung zur Art und Weise, wie die Gemeinschaft organisiert ist, sich das Zusammenleben oder die gegenseitigen Beziehungen (Wertschätzung) gestalten. Der Umstand, ob eine gemeinsame Strategie zur Entwicklung und zum Unterhalt der Liegenschaft vorliegt, fliesst auch nicht in die Wertberechnung ein.
Achte also bei einem möglichen bevorstehenden Kauf nicht nur darauf, ob du dir die Wohnung leisten kannst. Stelle dir auch die Frage, ob du dies überhaupt willst oder ob nicht der eine oder andere Grund vorliegt, welcher den verhandelten Preis sich für dich einfach nicht rechtfertigt. Sollten die Nebenkosten aufgrund der Bauweise und auch Beschlüsse (Stichwort: Service-Verträge für alle möglichen Bauteile, Contracting-Kosten, Baurechtszins usw.) derart hoch sein, dass diese trotz tiefem Zinsniveau bereits heute kaum tragbar sind, wird die Freude möglicherweise rasch verblassen. Es gibt tatsächlich Objekte, bei welchen die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten für die Stockwerkeigentümer einem eigentlichen Mietzins sehr nahe kommen. Dieser Umstand kann auf die Länge frustrierend wirken.
