[Daniel Kienast]

#1942

Die baulichen Massnahmen werden in verschiedene Kategorien unterteilt. Zunächst gilt es zu unterscheiden, ob die bauliche Massnahme Gebäudeteile im Sonderrecht oder gemeinschaftliche Teile betreffen. Erstere sind durch die Stockwerkeigentümerin selbst vorzunehmen, wozu auch der Unterhalt des Sonderrechts gehört. Diese baulichen Massnahmen gehen zulasten der einzelnen Stockwerkeigentümerinnen. Bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen sind durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft vorzunehmen und zu finanzieren. Dabei unterscheidet das Gesetz:
 Notwendige bauliche Massnahmen: Bauliche Massnahmen sind im Sinne des ZGB-Artikels notwendig, wenn sie «für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind». Die beiden vom Gesetzgeber genannten Voraussetzungen sind – trotz des Wortlauts, der eher anders auszulegen wäre – alternativ und nicht kumulativ zu erfüllen. Folgende bauliche Massnahmen gehören zu dieser Kategorie:
die Reparatur defekter gemeinschaftlicher Teile (tragende Mauer, Eingangstüren, Aufzüge, Dach usw.), die Sanierung eines privaten Zufahrtswegs, der Wiederaufbau des zerstörten Gebäudes, Massnahmen, um Dritte vor Schäden zu bewahren, wie zum Beispiel die Sicherung von Ziegeln, welche herunterzufallen drohen, die Sanierung eines glitschigen Treppenbelages usw.
 Nützliche bauliche Massnahmen: Im Sinne des Gesetzgebers sind bauliche Massnahmen dann nützlich, wenn sie «eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken». Es handelt sich beispielsweise um folgende Fälle:
die Verbesserung der Wärme- oder Schallisolation, sofern diese nicht von Gesetzes wegen erfolgt, die Erneuerung einer noch funktionierenden zentralen Heizung, um den Energieverbrauch zu senken, der Ausbau des bisher ungenutzten Dachgeschosses, der Einbau einer moderneren Waschküche, der Einbau einer Wasserenthärtungsanlage, der Einbau einer Fotovoltaikanlage usw.
 Luxuriöse bauliche Massnahme, welche «lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen», sind luxuriös im Sinne des ZGB. Es geht also bei diesen Massnahmen vor allem darum, Ästhetik oder Komfort zu verbessern, ohne die Relation zwischen Investition und Wertvermehrung im Auge zu haben. Folgende Beispiele:
die Erstellung eines Springbrunnens im Innenhof eines städtischen Wohnhauses, die Gestaltung einer Gartenanlage für einen Betrag von CHF 300’000.-, die Erneuerung der Treppen der Eingangshalle eines gewöhnlichen Bürohauses mit echtem Marmor, die Einrichtung eines Aufzuges in einem zweistöckigen Gebäude, die Ausschmückung der Fassade mit einem Mosaik usw. Das Bundesgericht vertritt die Auffassung, dass eine bauliche Massnahme an einem gemeinschaftlichen Teil, welche nur einem Einzelinteresse dient (z.B. die Ausbesserung der Dachterrasse), als luxuriös zu betrachten sei.

Die Unterscheidung zwischen notwendigen, nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen hat fallbezogen und konkret zu erfolgen. Die Antwort darauf hängt auch vom technischen Entwicklungsstand und von der Zweckbestimmung des Stockwerkeigentums ab. Die Erstellung einer Wellnessanlage ist in einem Fünfsternehotel im Stockwerkeigentum (Apparthotel) keine luxuriöse Massnahme.

Der Beschluss ist so genau wie möglich zu fassen. Die Kostenverteilung sollte auch Bestandteil des Beschlusses sein, genauso wie die beauftragte Person und die Finanzierung (Verwendung des Erneuerungsfonds)

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