Zwei Häuser, eine Gemeinschaft – und plötzlich verlangt ein Eigentümer an der Versammlung: „Kommen Sie, wir teilen den Erneuerungsfonds jetzt einfach durch zwei!“
So einfach geht das rechtlich nicht. Der Erneuerungsfonds gehört gesetzlich der gesamten Gemeinschaft. Um getrennte Kassen zu machen, müsst ihr zwingend das Reglement anpassen. Doch bevor abgestimmt wird, müsst ihr extrem genau definieren, was pro Haus bezahlt wird und was die Gesamtheit trägt.
Mein Praxistipp für die Abgrenzung: Beschränkt die Trennung strikt auf das Innenleben – also Liftanlagen, Treppenhäuser, Trocknungsräume oder technische Einrichtungen, die nur diesem Baukörper dienen. Die Gebäudehülle muss zwingend Sache aller bleiben. Sonst streicht Haus A seine Fassade auf einmal knallpink! Auch das Dach – zum Beispiel für eine gemeinsame PV-Anlage – oder eine zentrale Heizung gehören zwingend der gesamten Gemeinschaft.
Die saubere juristische Lösung im Reglement heisst: Untergemeinschaften bilden!
Aber Achtung – hier entsteht in der Praxis oft ein gefährlicher Irrtum: Eine Untergemeinschaft ist kein eigenständiger „Mini-Kanton“. Sie besitzt rechtlich keine eigene Vermögensfähigkeit, kann keine eigenen Verträge mit Dritten eingehen und führt auch keine eigene Bilanz. Die solidarische Haftung und die Gesamtrechnung laufen immer über die gesamte Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Was bringt sie dann überhaupt? Sie gibt den Eigentümern eines einzelnen Hauses die gezielte Kompetenz, über ihre spezifischen Bauten im Inneren zu entscheiden und dafür einen separaten Erneuerungsfonds sowie eine eigene Erfolgsrechnung zu führen. Die Versammlungen der Untergemeinschaften finden dabei ganz effizient direkt im Rahmen der ordentlichen Eigentümerversammlung statt.
So erzeugt ihr finanzielle Fairness und Autonomie pro Baukörper, ohne das einheitliche Erscheinungsbild der Überbauung oder die rechtliche Handlungsfähigkeit zu gefährden.
