[Daniel Kienast]

#1983

Zwei Lehren, welche aus den letzten Rechtsprechungen gezogen werden können, zum Thema Durchsetzung des Reglements und zur Zuweisung der Fenster zum Sonderrecht.

Der Verwalter hat die Aufgabe sicherzustellen, dass die Vorschriften des Reglements befolgt werden. Diese Aufgabe ist allerdings gar nicht so einfach, denn die Verwaltung ist ja nicht die Polizei und auch nicht das Gericht und entsprechend nur mit eingeschränkten Kompetenzen ausgestattet. Einem Eigentümer steht keine Klage auf Einhaltung des Reglements zur Verfügung. Um klagen zu können, braucht es somit immer einen Beschluss der Gemeinschaft, dass etwas nicht gemäss Reglement erfolge. Damit ein Verwalter eine Klage einreichen kann für die Gemeinschaft, muss dieser zwingend dafür beauftragt und ermächtigt werden. Ohne Beschluss, kann die Bewirtschaftung das Reglement nicht gesetzlich durchsetzen. Sollte ein Antrag zur Durchsetzung einer Reglementsvorgabe durch die Gemeinschaft abgelehnt werden, sollte idealerweise der Grund für die Ablehnung im Protokoll aufgeführt werden. Je sachlicher der Grund für eine Ablehnung ist (wie z.B. hohe Kosten oder geringe Erfolgsaussichten des Verfahrens), desto grösser die Chance, dass der Beschluss auch vor dem Bundesgericht standhält. Aber und an dieser Stelle soll die Frage erlaubt sein: Welche Bedeutung hat das Reglement dann noch, wenn ein Verstoss gegen das Reglement von der Mehrheit doch einfach akzeptiert werden kann? Kann man effektiv auch anders sehen

Werden Dachfenster heutzutage nun wie normale Fenster gewertet; heisst, dass Unterhalt und Erneuerung zu Lasten des Eigentümers gehen? Die Zuweisung der Fenster zum Sonderrecht wird von der Mehrheit der Lehre bestätigt. Denn der primäre Sinn des Fensters ist, als Quelle von Licht und Luft und zur Abgrenzung gegenüber Dritten zu dienen. Punkte, welche hauptsächlich dem Eigentümer dienlich sind und nicht der Gemeinschaft und somit ein Eigentümer selber über die Erneuerung der Fenster entscheiden kann. Machen was man will, kann man dennoch nicht. Ein Austausch darf nicht zu einer Veränderung des optischen Erscheinungsbildes führen. Nur ganze Fensterfronten, welche Teile der Aussenmauern ersetzen, sind zwingend gemeinschaftlich. Und somit ja, Dachfenster und Lukarnen können wie Fenster eingestuft werden – somit gehen Unterhalt und Erneuerung auch der Dachfenster zu Lasten des jeweiligen Eigentümers. Lässt das Reglement diese Frage offen, ist es ratsam dies durch eine Reglementsergänzung zu klären.

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