[Daniel Kienast]

#2016

Stell dir vor, an deiner neuen Eigentumswohnung bröckelt der Putz, die Fenster ziehen oder die Tiefgarage ist feucht. Dein erster Reflex: „Ich rufe die Verwaltung an, die regelt das schon!“
Doch genau hier schnappt die Falle zu. Was die meisten Stockwerkeigentümer nicht wissen: In vielen Fällen darf deine Verwaltung rechtlich gesehen überhaupt nichts unternehmen! Denn ihr fehlt der entsprechende Auftrag.

Die Zuständigkeit für Mängelrechte ist ein juristisches Minenfeld. Geht es um Mängel in deinem Sonderrecht – also direkt in deiner Wohnung – bist du ganz allein verantwortlich. Du musst rügen, du musst verhandeln, du musst klagen. Die Verwaltung steht hier draussen vor der Tür, kann maximal mit einigen Ratschlägen und Tipps unterstützen.

Richtig brenzlig wird es bei den gemeinschaftlichen Teilen wie Dach oder Fassade. Hier glauben alle: „Das ist Sache der Gemeinschaft, also macht es die Verwaltung.“ Falsch! Handelt es sich um Baumängel aus der Erstellungsphase, ist rechtlich gesehen oft jeder einzelne Eigentümer selbst zuständig.
Die bittere Wahrheit ist nämlich: Wenn die Mängelrechte im Kaufvertrag nicht explizit an die Gemeinschaft abgetreten wurden, sind der Verwaltung die Hände gebunden. Es ist also sorgfältig zu prüfen, ob die Verwaltung überhaupt die Mängel anmelden darf. Dies lässt sich auch über den abgeschlossenen Verwaltungsvertrag vereinbaren, muss aber gemacht sein und ist es leider selten.
Erst wenn es um spätere Sanierungen oder Reparaturen geht, die von der Gemeinschaft selbst in Auftrag gegeben wurden, hat die Verwaltung wieder das Heft in der Hand.
Doch für den Neubau gilt: Verlass dich niemals blind darauf, dass „die da oben“ schon handeln werden.

Mein Tipp also, wenn du irgendwie in einen Neubau im Stockwerkeigentum involviert bist: kläre ab, wer für die Geltendmachung von Mängeln verantwortlich ist. Falls dies die Verwaltung ist, wurden die Rechte korrekt an die Gemeinschaft abgetreten?
Wenn dies alles nicht klar ist, dann rate ich je nach Situation sofort oder zeitnah eine ausserordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen und die Zuständigkeiten zu klären, bevor irgendwelche Fristen verpasst werden. Denn das kann schnell gehen.
Also Warte nicht, bis Risse grösser werden, sondern pack das Thema aktiv an. Auch wenn man dies verständlicherweise lieber hinausschiebt, hilft das leider niemandem und zuletzt dir als neuer Eigentümer einer Wohnung.

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