[Daniel Kienast]

#1981

Beschlussquoren im Alltag des Stockwerkeigentums, der Spagat zwischen Theorie und Praxis

Wenn dir das Wort «Quorum» schon etwas Kopfzerbrechen beschert, spezifische Erläuterungen zur Beschlussfassung sind zu finden in der 5-teiligen Miniserie auf dem YouTube Kanal stockwerkexperte, Playlist rechtliche Grundlagen.
Auch bezüglich Beschlussfassung gibt das Reglement wiederum die Grundlagen vor. Dort kann stehen, dass ein Anteilstimmrecht vorhanden sein kann. Damit wird die Stimme jedes Eigentümers im Verhältnis des Anteils, also meistens der Wertquote – aber auch das muss nicht so sein, gezählt. Was in der Praxis schon wieder zügig herausfordernd wird, da wir Bewirtschafter ja nur 10 Finger zum zählen haben und wir somit wohl eher wieder zurück auf Kopf- oder Objektstimmen gehen, obwohl dies rechtlich somit nicht wirklich korrekt ist.
Die Beschlussfähigkeit geht immer nach Köpfen, auch wenn das Reglement das Objektstimmrecht vorsieht. Es muss also die Hälfte aller Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sein, mindestens aber deren zwei.
Dem Quorum sollte im Vorfeld der Versammlung, bei der Verfassung der Traktandenliste immer grosse Beachtung geschenkt werden. Wie über etwas abgestimmt werden soll, ist in der Praxis definitiv nicht schwarz/weiss. Ein Austausch vorab oder auch das Einholen einer Zweitmeinung kann helfen, dass man gestärkt und mutig in die Versammlung gehen kann.
Und dann muss man für jede Versammlung wissen:
– Zählt das Objekt- oder das Kopfstimmrecht
– Fasst die Gemeinschaft ihre Beschlüsse in Bezug auf das einfache Mehr mit der Mehrheit der anwesenden/vertretenen Eigentümer oder mit der Mehrheit der Stimmabgaben. Relevant wie Enthaltungen zu zählen sind.
Wenn mehreren Personen eine Einheit gehört:
– Ehegatten oder auch Erbengemeinschaften müssen sich im Vorfeld einig sein über die Stimmabgabe
– Alle Eigentümer dürfen anwesend sein (müssen aber gemeinsam stimmen), also bei einer Erbengemeinschaft dürfen alle an die Versammlung kommen
Sobald über Varianten beschlossen werden soll, kann es vorkommen, dass keine der Varianten das nötige Mehr erreicht und somit kein Beschluss gefällt wird. Da gilt es die Beschlussfassung in einzelne Beschlüsse aufzuteilen. Auch da ist wieder Erfahrung äusserst hilfreich. Also lieber einmal mehr im Vorfeld eine Zweitmeinung einholen.
Und die rechtliche Ansicht ist, dass ein Zirkularbeschluss immer einstimmig erfolgen muss, auch wenn dies im Reglement anders steht.

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