Gemeinsame Versammlung einer Stockwerkeigentümer- und einer Miteigentümergemeinschaft: gibt’s nicht; gibt es doch und ist «oh Wunder» mal wieder komplex
Eine Tiefgarage kann im Alltag als separate Miteigentümergemeinschaft geregelt sein. Die Eigentümer sind auch Stockwerkeigentümer und somit wird das gesamte Gebäude gemeinsam organisiert.
Gesetzlich bestehen in Stockwerkeigentümergemeinschaften diverse Vorgaben, welche dann in den Reglementen noch präzisiert oder angepasst werden können. Im Miteigentum sieht das Gesetz keine Vorgaben vor. So sind z.B. keine Jahresversammlungen nötig – respektive nur dann, wenn dies das Reglement vorsieht. Und ein Reglement oder oft auch Nutzungs- und Verwaltungsordnung einer Miteigentümergemeinschaft ist häufig deutlich schlanker als das Reglement einer Stockwerkeigentümergemeinschaft – und entsprechend weniger ist geregelt; da ja wie gesagt das Gesetz auch nichts vorgibt.
Die erforderlichen Quoren, also wie etwas beschlossen wird, sind in der Regel gleich. Es gibt aber zentrale Unterschiede bei der Berechnung der Quoren, welches Handerheben also wie und mit welcher Stimmkraft zu zählen ist. Eine klare Trennung wird aus rechtlicher Sicht stark empfohlen und sei «unvermeidlich» – und doch wird das in der Praxis sehr oft nicht gemacht.
Sobald also für verschiedene Gebäudeteile unterschiedliche Reglemente vorliegen, dann ist grosse Vorsicht geboten, wenn Versammlungen zusammen ausgeführt werden. Wenn dies zusammengenommen wird, muss in der Einladung genau präzisiert sein, welche Gemeinschaften eingeladen werden, und welche Gemeinschaften welchen Beschluss fassen.
Auch eine Lösung ist, dass Beschlüsse zu gemeinschafts-übergreifenden Teilen wie bspw. ein Spielplatz durch die Delegierten der einzelnen Stockwerkeigentümergemeinschaften gefällt werden können. Dies ist aber im Vorfeld mit Beschlüssen in den einzelnen Gemeinschaften klar zu definieren, welche Kompetenzen in welcher Form übertragen werden. Und auch für die Delegiertenversammlungen sind dann mit Einhaltung der nötigen Fristen die Traktandenlisten allen zugänglich zu machen.
Einmal mehr: Die Verwaltung muss wissen was zu tun ist und im Vorfeld sind alle nötigen Abklärungen treffen.
