[Daniel Kienast]

#2002

Gerade rund um die Erstellung von Neubauten fällt das Wort «Mangel» regelmässig. Was ein Mangel allerdings genau darstellt, wissen insbesondere im Alltag des Stockwerkeigentums nur die wenigsten.
Ein Baumangel ist gemäss dem Obligationenrecht eine «fehlerhafte Erfüllung» eines Werkvertrages. Dies kann sein, weil das Werk:
• nicht die versprochenen oder zugesicherten Eigenschaften aufweist;
• nicht dem üblichen Standard entspricht, der erwartet werden darf;
• oder den im Vertrag angegebenen Zweck nicht erfüllt.
Wann genau ein Mangel vorliegt, ist in der Praxis gar nicht so einfach zu sagen und erfordert fundierte Fachkenntnisse sowie exakte Kenntnisse davon, was überhaupt geschuldet ist
und welche Toleranzen gelten.
Zudem ist auch die Abgrenzung zwischen einem Mangel und einem Schaden wesentlich. Ein Mangel ist ein Fehler, welcher bereits bei der Abnahme des Werkes vorliegt oder später und als Folge einer fehlerhaften Ausführung auftritt respektive sichtbar wird. Ein Schaden tritt als Folge eines Mangels auf und besteht in einer ungewollten Vermögensminderung. Als häufiges Beispiel kann ein Wasserschaden aufgrund einer undichten Leitung oder einer undichten Stelle an einem Bauteil genannt werden.
Ob aus dem Mangel auch ein Schaden entsteht, ist zunächst für die Behandlung des Mangels nicht relevant.
Als häufigster Baumangel wird in Studien die Wasserdichtigkeit genannt, welche aufgrund undichter Dächer, Balkone, Keller oder Fassaden auftritt. Rund 60 % aller Fälle können dieser Mangelart zugewiesen werden.
Danach folgen in absteigender Reihenfolge Risse in Wänden und Decken, fehlende oder mangelhafte Abdichtungen, Wärmebrücken respektive schlechte Dämmung, fehlerhafte Fenster- und Türmontagen, usw. Planungsfehler nehmen lediglich Platz zehn der am häufigsten auftretenden Baumängel ein.
Über die Hälfte der Mängel stammen aus einer fehlerhaften Ausführung, und rund 20 % aus Planungsfehlern wie z.B. falsche Materialwahl. Nur gerade 6 % der Mängel entstehen aus Fehlern bei der Bauleitung. Das hat mich noch überrascht.
Im Stockwerkeigentum ist es wichtig zu wissen, dass die Eigentümer zwar verschiedene Mängelhaftungsansprüche haben, aber ein Schadenersatz nicht automatisch anfällt. Ein solcher Anspruch kann beispielsweise dann entstehen, wenn bei einem vermieteten Objekt aufgrund von Baumängeln eine Mietzinsreduktion gewährt werden muss. In diesem Falle kann man als Eigentümer an den Ersteller gelangen.
Ein korrekt gerügter Mangel muss bis zum Ablauf der Garantiefrist, oft sind dies zwei bzw. bei einem verdeckten Mangel fünf Jahre, nachgebessert sein. Ansonsten ist die Gefahr gross, auf sämtlichen noch nicht behobenen Mängeln sitzen zu bleiben.

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