Das Sonderrecht ist ein notwendiger und untrennbarer Bestandteil des Stockwerkanteils. Es erlaubt der Stockwerkeigentümerin, ihr Gebäudeteile im Sonderrecht zu benutzen, zu verwalten und baulich auszugestalten. Der Inhalt des Sonderrechts ist in Art. 712a Abs. 1 und 2 ZGB umschrieben. Die Gesamtheit der Gebäudeteile, welche der Stockwerkeigentümerin zu Sonderrecht übertragen werden, bilden ihre Stockwerkeinheit (oft ihre Wohnung, allenfalls mit Nebenräumen wie einen Estrich- und/oder Kellerabteil). Das Bundesgericht geht grundsätzlich von der Freiheit der Ausübung des Sonderrechts aus. Diese Freiheit ist jedoch nicht absolut und sie kann in der Gemeinschaftsordnung (Begründungsakt des Stockwerkeigentums, Reglement, Hausordnung, Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung) eingeschränkt werden.
Übliche Einschränkungen des Sonderrechts erfolgen im Reglement, weshalb es wichtig ist, dieses vor Erwerb der Wohnung genau zu studieren. Oft wird in einer Zweckbestimmung des Reglements eine einschränkende Verwendung der Wohnung verankert (zum Beispiel: Die Wohnung darf nur zu Wohnzwecken und für stilles Gewerbe verwendet werden). Es können aber noch spezifischere Einschränkungen enthalten sein, wie z.B. ein allgemeines Airbnb-Verbot, eine Einschränkung der Haustierhaltung, ein Nachtverbot für lärmverursachende Tätigkeiten usw.
