[Daniel Kienast]

#1806

Die Verwaltung im Stockwerkeigentum berechnet das Jahreshonorar meist anhand einer Grundpauschale und einem variablen Betrag pro Einheit (Wohnung, Bastelraum, Parkplatz etc.). Die anfallenden Arbeiten für die administrative und auch technische Bewirtschaftung kann gut eingeschätzt werden. Ebenfalls schaut sie sich in der Regel die letzten Protokolle an und versucht herauszulesen, welche Arbeit auch auf der zwischenmenschlichen Ebene zu erwarten ist. Diese kann bisweilen einen sehr grossen Anteil einnehmen und ist dennoch weitgehendst durch die Jahrespauschale gedeckt. Wichtig zu wissen ist, dass die Grundpauschale aber gerade für kleine Stockwerkeigentümergemeinschaften einen erheblichen Anteil ausmachen. Auch bei kleinen Gemeinschaften muss ein Jahresabschluss erstellt werden, es muss alles rund um die Versammlung erledigt werden und auch die Versammlung selbst ist nicht zwingend kürzer, nur weil weniger Leute am Tisch sitzen. Aber verteilt auf wenige Eigentümerinnen führt bei kleinen Gemeinschaften im Vergleich zu einer grossen Gemeinschaft zu deutlich höheren Kosten pro Einheit.

Die Stockwerkeigentümer müssen sich bewusst sein, dass die finanziell billigste Verwaltung nicht mit der günstigsten gleichzusetzen ist. Die Verwaltung befasst sich in der Regel mit einem der grössten Vermögensbestandteile der Stockwerkeigentümerinnen. Bevor die Stockwerkeigentümerinnen nur auf den Honorarbetrag schauen, sollten sie überprüfen, ob und wie die Verwaltung geeignet ist, das Stockwerkeigentum nach- und werthaltig zu verwalten. Versteht sie etwas vom Geschäft, ist sie neutral, kann sie den Zustand des Gebäudes korrekt abschätzen und die richtigen Schlüsse daraus ziehen. Zudem ist es wichtig, dass sie mit Rat und Tat und auch mit kreativen Ideen unterstützend mitwirkt. Von Vorteil ist zudem, wenn in der Verwaltung die Stellvertretung klar geregelt ist, da mehrere Verwalterinnen tätig sind. Auch in Ferienzeiten können unvorhergesehene Fälle auftreten. Da ist eine Stellvertretungslösung besonders hilfreich.

Die Verrechnung einer Erfassungspauschale ist bei Übernahme einer neuen Gemeinschaft üblich. Gerade zu Beginn ist der Aufwand sehr gross, bis alles erfasst ist, die Unterlagen gesichtet sortiert und abgelegt sind. Häufig übernimmt die Verwaltung auch langjährige Pendenzen, welche zuerst aufgearbeitet werden müssen. Entsprechend ist die Verrechnung einer einmaligen Pauschale zu Beginn in den meisten Fällen gerechtfertigt. Dies sollte bereits bei der Offertstellung aufgeführt werden.

Diverse Verwaltungen rechnen die geleisteten Stunden genau pro Mandat ab. So weiss man am Ende des Jahres exakt, wo man Geld verdient hat und wo aber auch nicht. Allerdings zeigt dies dann womöglich auch einfach die möglichen Arbeitsweisen der Mitarbeiterinnen auf. Sollte eine Mitarbeiterin jede Abkürzung nutzen und Anfragen gekonnt an die Eigentümerschaft zurückdelegieren, geht zwar die Rechnung am Ende des Jahres für die Verwaltung auf, ob die Gemeinschaft sich aber betreut und abgeholt fühlt, ist eine andere Frage. Wichtig ist in jedem Fall, sich als Verwalterin nicht unter dem Wert zu verkaufen. Auch in dieser Branche ist es möglich, nur mit Notebook, Handy und Auto ausgerüstet tätig zu sein und das Excel selbst für die Buchhaltung zu missbrauchen. Ohne weitere Kosten können sie da sehr günstig offerieren, was nicht per se schlecht sein muss. Es ist aber im Markt zu spüren, dass die offerierten Honoraransätze angestiegen sind. Dies nicht zuletzt, weil das geforderte Fachwissen stetig ansteigt und die Verwalterin mittlerweile ein derart breites Wissen aufbringen muss, dass man bewusst von Expertinnen sprechen darf. Und solche Mitarbeiterinnen geniessen dann natürlich auch zurecht eine vernünftige Lohnzahlung.

Es gibt noch einen weiteren Umstand, der preistreibend wirkt. Im letzten Jahrzehnt haben sich namhafte Liegenschaftsverwaltungen aus dem Stockwerkeigentumsbusiness verabschiedet: zu kompliziert, zu umständlich und unberechenbar, zu geringe Margen. So lauten oft die Begründungen. Das führt jedoch dazu, dass weniger professionelle Verwaltungen am Markt tätig sind. Für die Stockwerkeigentümergemeinschaften führt dies zu einer erhöhten Achtsamkeit. Stammt das mir unterbreitete Angebot wirklich von einem Unternehmen, das etwas vom Geschäft versteht?

[Autor]

Beiträge