Wenn nach der Bauvollendung die Gebäudeversicherung zur Einschätzung kommt, folgt oft ein Schock für die ganze Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der Schätzwert – also das, was die Erstellung des gesamten Gebäudes tatsächlich kostet – liegt massiv unter dem, was ihr als Gemeinschaft insgesamt bezahlt habt.
In Städten wie Zürich erleben wir krasse Extreme: Der reine Bauwert des Hauses macht oft gerade mal 30 % der kumulierten Verkaufspreise aus. Wenn ihr als Gemeinschaft also insgesamt 20 Millionen Franken für eure Wohnungen hingeblättert habt, schätzt die Versicherung den Wert des Gebäudes vielleicht nur auf 6 Millionen.
Wo sind die restlichen 14 Millionen? Das Geld ist nicht einfach weg, aber es steckt nicht in euren Wänden. Der gewaltige Rest fliesst fast vollständig in die überteuerten Bodenpreise. Bei Baulandpreisen von bis zu 14’000 Franken pro Quadratmeter in Zürich wird das Mehrfamilienhaus zur Nebensache – der Löwenanteil des Kapitals fliesst in die Bodenspekulation.
Das Problem für euch als Eigentümer: Wenn der Boden den Löwenanteil des Budgets frisst, bleibt für den eigentlichen Bau immer weniger übrig. Man muss sich kritisch fragen: Reicht der verbliebene Anteil überhaupt noch aus, um die Qualität zu bauen, die man bei diesen Millionenbeträgen eigentlich erwartet?
Mein Fazit als Bewirtschafter: Ihr kauft als Gemeinschaft oft ein extrem teures Stück Erde, auf dem ein (im Verhältnis) günstiges Gebäude steht. Das zu wissen, ist entscheidend für das Verständnis eurer Unterhaltskosten und der langfristigen Wertentwicklung.
