Und mit der spezifischen Herausforderung für die Verwaltung, dass diese für einmal nicht von der Gemeinschaft ausgewählt wird – sondern vom Ersteller
Vor Fertigstellung eines Neubaus mit Stockwerkeigentumsobjekten muss durch den Ersteller wie z.B. der Generalunternehmer eine Verwaltung definiert werden. In der Regel erfolgt die Wahl der Verwaltung sogar vor dem ersten Verkauf eines Stockwerkanteils.
Die Verwaltung hat mehrere Aufgaben, welche bereits im Vorfeld der eigentlichen Übergaben der Objekte an die Käufer sichergestellt werden müssen. Deshalb ist es auch nicht möglich, dass die Auswahl der Verwaltung durch die zukünftigen Eigentümerinnen und Eigentümer erfolgt. Die Verwaltung lädt z.B. zu einer Startversammlung auch Initialversammlung genannt ein, welche idealerweise kurz vor den Abnahmeterminen angesetzt wird.
Eine wichtige Erkenntnis aus der Praxis:
Als Verwaltung spürt man den Unterschied, ob man von einem Neubau-Ersteller beauftragt wurde, oder ob die Gemeinschaft anlässlich einer Versammlung das Vertrauen einer neuen Verwaltung ausgesprochen hat. Denn sollte eine Handlung der Verwaltung nicht dem Wunsch der Gemeinschaft entsprechen, kann man beim Neubau die Verantwortung für diesen «Fehlgriff» ganz einfach abschieben. Hat die Gemeinschaft sich für eine Verwaltung entschieden, geht das nicht.
Kritisch wird dieser Umstand, wenn beim Neubau erhebliche Baumängel vorhanden sind oder zumindest von den Eigentümern vermutet werden, deren Behebung sich zudem sehr in die Länge ziehen. In diesem Falle ist es für die Verwaltung immer herausfordernd, ihre Neutralität auch wirklich aufzuzeigen, sofern diese natürlich hoffentlich auch vorliegt. Ganz lässt sich dieses «Manko» häufig nicht oder erst nach etlichen Jahren der Zusammenarbeit überwinden. Je nach konkreter Nähe mit der Verkäuferschaft kann es sogar sein, dass der bestehende – oder manchmal auch nur der unterstellte – Mangel an Neutralität in der Zusammenarbeit innerhalb der Gemeinschaft nie überwunden werden kann.
Für ein bestmögliches Gelingen sollte im Alltag die Bewirtschaftung bei der Übernahme von Mandaten im Neubau auf viele spezielle Fragen eine Antwort haben. Etliche davon tauchen mehrheitlich nur gerade zu Beginn des Zusammenlebens in einer neu entstehenden Gemeinschaft auf. Entsprechend fehlt schlicht die Routine zur bestmöglichen Bewältigung dieser einmaligen Herausforderungen.
